権利者でなくなるわけではない

不動産を売買や相続で取得し、登記を行うと権利証が発行されます。

正確には、以前は登記済証、現在では登記識別情報という書類が発行されます。

登記識別情報が発行されるようになったのは概ね平成17年以降です。

そして、この権利証はその名のとおり権利を有することの証明書ですので、紛失しても簡易な証明ができなくなるだけで権利者でなくなるわけではありません。

依然、不動産の所有者であることには変わりありません。

 

不動産を売るときに難儀する

ただ、所有する不動産を売る、贈与する、あるいは融資の担保にするというとき、名義変更等のための登記(所有権移転登記等)をすることになりますが、その登記申請の際には原則として権利証が必要となります。

⇒参考:不動産名義変更の流れ

権利証がないときは、そのままでは登記ができないこととなります。

ただ、一定の例外的手段が設けられています。

 

事前通知

申請した法務局から名義人に対し申請された登記が真実か問い合わせる通知を行い、これに回答することで権利証の提供に代える制度です。

通知は本人限定受取郵便で行われます。

概ね、申請から3~4日程度で通知がなされます。

あらかじめ通知が届いている旨の郵便が来るので、免許証などの本人であることを証明できるものを用意して通知の配達日時を連絡し、本人であることを確認した上で受け取ります(郵便局へ直接受け取りに行くこともできます)。

そして、受け取った通知に申請が真実である旨を回答して法務局に返送します(これも法務局に直接持参することもできます)。

回答には登記申請書に押印したのと同じ印鑑で押印する必要がありますのでご注意ください。

 

ややこしい手続ですが、権利証に代わる手続であるため、やむを得ない面はあります。

 

いわゆる決済では通常使われない

身内同士での贈与などの登記であれば、この事前通知で対応可能なことも多いでしょうが、不動産業者や金融機関が関わる売買契約等の、いわゆる決済の場合では、この事前通知の方法は通常使われません。

もしも通知が送られても売主が回答しないと登記は取り下げとなり、最悪、買主側は不動産の代金は支払ったのに自己の名義にできないということにもなりかねないためです。

 

司法書士による本人確認情報作成

このように事前通知で対応できない場合、司法書士が資格者代理人として本人確認情報を作成することで対応することがあります

当該登記申請を担当する司法書士が、その責任において本人確認を行い、本人確認情報を作成して申請書に添付し、登記申請を行います。

とはいえ、初めて会った方が本人であるかはそうそう確かめられるものではなく、決済当日に実は権利証がなかった、権利証は持参したが別の不動産のものだったというケースでは売買契約締結自体が流れることもあります。

そのような事態をできる限り防ぐため、権利証が当該不動産のものであるかの判断、権利証がなければ事前の本人確認のため司法書士が訪問することがあります。

 

この本人確認については、ケースによりますが、別途5~15万円の費用がかかります。

高いと感じられると思いますが、司法書士にとっては最悪他人物売買に関わってしまう可能性のある、正直怖い業務です。

この本人確認費用は書類作成代というより責任代という面が大きいです。

 

いずれにせよ少なくない費用が生じてしまいますので、権利証は失くさないように保管するようにしてください。

 

相続登記の場合は権利証は不要

なお、上記のような売買、贈与等と異なり、相続登記においては権利証は不要です。

被相続人の方が亡くなったことにより当然に相続人に不動産の所有権が移転するものであり、被相続人の意思により取引をすることで所有権が移転するものではないからです。

また、戸籍から権利移転が判明することにもよります。